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黑石9000亿房产基金遭挤兑?CEO首次公开回应

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发表于 2022-12-10 14:27:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

突然宣布,限制赎回!黑石9000亿房地产基金遭挤兑?CEO首次公开回应

新浪财经APP

  当地时间12月7日,黑石集团(BlackStone)CEO苏世民(Stephen Schwarzman)首次回应公司房地产信托基金产品遭遇赎回危机。在当天由高盛举行的一场行业会议上,苏世民否认了公司旗下房地产投资基金BREIT(Blackstone Real Estate Income Trust)遭遇超额赎回危机。该基金在上周限制了赎回规模,原因是投资者的赎回请求已经超过了月度和季度限额。

  苏世民认为,“BREIT面临赎回意味着产品出现问题”的说法是错误的。他强调,这并不是一只具有每日流动性的共同基金,其持有的资产是房产。

  苏世民表示,在BREIT收到的众多赎回请求中,有相当一部分来自亚洲。而亚洲的投资者往往更多地通过融资来扩张头寸,但今年早些时候市场恶化,这些投资者需要筹集现金满足追加保证金的要求,因此选择了赎回基金份额。

  此外,受到投资者持续赎回的传言影响,黑石股价近期跑输大盘,自上月高点已经下跌超过20%。

  黑石房地产投资基金BREIT是什么?

  黑石集团2017年推出BREIT,是市场上规模最大的私募房地产基金之一,主要投资于美国商业房地产,并在较小程度上投资于房地产债务投资。公开资料显示,目前该基金总规模为1250亿美元(约合人民币9000亿),净资产规模为690亿美元(约合人民币4800亿),投资组合涵盖房屋租赁、工业、数据中心等。

  过去三年,BREIT一类份额的年化回报为15.5%,今年的回报为9.3%。该基金的优异表现,也让该基金的规模快速增长,且为黑石带来丰厚的收入。根据黑石最新的财报,该基金给黑石集团带来的费用收入占整个集团该收入的五分之一。

BREIT投资组合

BREIT投资组合

BREIT投资组合

  但在今年10月,BREIT收到了高达18亿美元的赎回请求,约为其净资产的2.7%,11月收到的赎回请求同样超过了月度赎回上限。由于赎回压力过大,黑石集团不得不限制投资者的赎回规模。限制之后,该基金相关投资者,一季度最多只能赎回5%的份额,每月最多只能赎回2%的份额。12月投资者只被允许赎回相当于该基金0.3%的净资产额度。由此也引发了投资者关于公司陷入流动性危机的担忧。

  为了应对基金赎回,黑石正在紧急筹划出售拉斯维加斯赌场等地产项目,计划出售其持有的两家赌场的50%股份,估值在13亿美元左右。

  此外,也有分析认为,投资者之所以急于赎回主要是对BREIT的实际价值存在疑问。在美国地产市场走势低迷的大背景下,BREIT年初至今回报率仍然高达9%以上。尽管黑石将BREIT的高回报率解释为公寓和工业地产租金上涨所致,但投资者仍然不买账。

  美国房地产信托基金面临危机

  BREIT并不是唯一陷入危机的房地产信托基金。规模仅次于BREIT,隶属喜达屋资本的房地产投资信托基金(SREIT)也在11月遭遇投资者的资金赎回请求超过月度限额后开始限制赎回。

  与BREIT一样,SREIT允许投资者每月赎回资产净值的2%,每季度的赎回额度为5%。SREIT的规模达到146亿美元,管理着这只基金的喜达屋资本的资产总价超过1250亿美元。与BREIT类似,SREIT今年的投资回报相当可观,SREIT截至10月的年初至今回报率为10.2%。

  SREIT与BREIT具有相似的资产组合和费用结构,SREIT的大部分资产也是公寓大楼和仓库。它们是近年来REIT行业中表现最强劲的两只基金。

  分析认为,房地产信托投资基金的优异表现,是基于美国房地产市场过去两年的疯狂上涨。据标普CoreLogicCase-Shiller全国房屋价格指数显示,在2020年3月至2022年6月期间,美国房价惊人地上涨了42%。

  但在美联储年初开始疯狂加息后,美国房地产的泡沫正在逐渐破灭。美国30年期固定抵押贷款的平均利率从2.98%飙升至7.1%,为2002年以来首次突破7%,这严重影响了购房者的需求。

  据抵押贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示,抵押贷款购买申请同比下降了41%。实际上,现在的购房申请数量比2008年金融危机时还少。需求暴跌之下,全美范围内的房价已经出现了量价齐跌的局面。据美国公布的最新房价数据显示,20城房价在9月环比下跌1.2%,为连续第三个月下跌。

  另外,据全美地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示,美国10月成屋销售总数年化录得443万户,创2011年12月以来的新低,环比下降5.9%,为连续9个月下滑,创有史以来最长连跌纪录,连跌周期甚至已超过2008年次贷危机时期。

  越来越多的华尔街机构发出警告,美国的房地产市场泡沫将会加速破灭。其中,毕马威(KPMG)首席经济学家DianeSwonk预测,2023年美国的房价或将下跌15%;摩根士丹利认为,美国房价调整才刚刚开始,凯斯-席勒全美房价指数将于2023年同比下跌4%,2022年6月至2024年底,美国房价将由峰值下滑约10%。

  与此同时,美国大部分房地产投资信托基金的一致共识是,美国房地产交易市场正在大幅放缓。越来越多的投资者认为,目前房价还未跌到位,房地产投资信托基金和房地产行业将面临进一步下跌。

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